Quản trị viên
Thi công tầng hầm (hầm để xe, hầm kỹ thuật, bán hầm) là hạng mục phức tạp và tốn kém nhất của một ngôi nhà: phải có thiết kế kết cấu, giấy phép, biện pháp giữ vách đất, chống thấm và bảo vệ nhà liền kề. Chi phí không tính như sàn thường mà phụ thuộc độ sâu, địa chất, mực nước ngầm và mặt bằng xung quanh, nên thường báo giá theo hồ sơ thiết kế và khảo sát. Để tham chiếu, đơn giá xây nhà phố trọn gói phổ biến khoảng 3 – 3,5 triệu đồng/m², tầng hầm thường được tính cao hơn sàn thường.
Có nên làm tầng hầm cho nhà phố?
| Ưu điểm | Nhược điểm |
|---|---|
| Có chỗ để ô tô, xe máy, giải phóng tầng trệt | Chi phí cao hơn nhiều so với xây thêm một tầng nổi |
| Thêm kho, phòng kỹ thuật, bể nước ngầm | Rủi ro lún, nứt nhà bên nếu thi công sai |
| Nhà vững hơn khi móng được làm sâu, chắc | Phải chống thấm và thoát nước rất kỹ |
| Tăng giá trị sử dụng với nhà kinh doanh | Cần thông gió, chiếu sáng, bơm thoát nước lâu dài |
Nếu chỉ cần chỗ để xe máy và kho nhỏ, bán hầm (hầm nổi một phần trên mặt đất) là phương án dung hòa: đào nông hơn, thông gió tự nhiên tốt hơn, chi phí và rủi ro thấp hơn hầm sâu.
Chi phí thi công tầng hầm phụ thuộc vào gì?
- Độ sâu hầm: càng sâu càng tốn đào đất, chắn vách và kết cấu.
- Địa chất, nước ngầm: đất yếu, nước ngầm cao phải hạ mực nước, tăng biện pháp giữ vách.
- Biện pháp chắn đất: cừ thép, cừ larsen, tường vây; mặt bằng hẹp, sát nhà bên thì tốn hơn.
- Chống thấm: vật liệu và số lớp cho sàn, vách, cổ ống.
- Vận chuyển đất: nhà trong hẻm nhỏ, giờ cấm tải làm tăng chi phí.
- Hệ thống kèm theo: bơm thoát nước, quạt hút, đèn, ram dốc, cửa cuốn.
| Hạng mục | Cách tính phổ biến |
|---|---|
| Phần hầm trong gói xây nhà | Quy đổi diện tích theo hệ số tùy độ sâu, cao hơn sàn thường |
| Cừ, tường vây chắn đất | Theo phương án thiết kế và mặt bằng |
| Đào, vận chuyển đất | Theo khối lượng và điều kiện chở |
| Chống thấm sàn, vách hầm | Theo m² và vật liệu |
| Bơm, thông gió, chiếu sáng | Theo thiết bị chọn |
Đơn giá xây nhà phố trọn gói khoảng 3 – 3,5 triệu đồng/m² tham khảo từ Thế Giới Thi Công (thegioithicong.vn, TP.HCM). Chưa có bảng giá riêng cho tầng hầm công khai đủ tin cậy cho 2025–2026; chi phí báo theo hồ sơ thiết kế và khảo sát địa chất. Hãy hỏi rõ hệ số quy đổi diện tích hầm và những gì đã gồm trong báo giá.
Quy trình thi công tầng hầm nhà phố
- Khảo sát, thiết kế: khảo sát địa chất, hiện trạng nhà liền kề; thiết kế kết cấu và biện pháp thi công hầm.
- Thủ tục: xin giấy phép xây dựng theo quy định; ghi nhận hiện trạng nhà bên (ảnh, biên bản) trước khi đào.
- Thi công cọc, chắn vách: ép cọc, đóng cừ hoặc làm tường vây.
- Đào đất, hạ nước ngầm: đào theo từng lớp, chống đỡ vách, bơm nước liên tục.
- Đổ sàn, vách hầm: bê tông lót, chống thấm, cốt thép, đổ bê tông đáy và vách; xử lý kỹ mạch ngừng.
- Hoàn thiện: chống thấm bổ sung, hố thu, bơm, quạt, đèn, ram dốc, sơn sàn.
Phần bê tông móng và sàn cần đúng mác, đúng quy trình; xem thêm đổ bê tông.
Lưu ý: Đào tầng hầm sai biện pháp có thể gây sạt vách, lún nứt hoặc sập nhà bên, nguy hiểm đến tính mạng. Chỉ giao cho đơn vị có năng lực thi công, có hồ sơ thiết kế và biện pháp được duyệt; không đào hầm theo kinh nghiệm truyền miệng. Khi đào, cấm người không phận sự xuống hố, có lan can và lối lên xuống an toàn, hệ thống điện bơm phải chống giật.
Chống thấm tầng hầm: làm khi nào, làm thế nào?
Thấm là lỗi phổ biến nhất của tầng hầm và sửa sau rất khó. Chống thấm tốt nhất là làm ngay khi thi công: lớp chống thấm phía ngoài vách (thuận), xử lý mạch ngừng, cổ ống, hố pit. Hầm cũ đã thấm thường phải chống thấm từ bên trong (chống thấm ngược) hoặc bơm keo xử lý vết nứt.
- Xem quy trình và vật liệu tại chống thấm tầng hầm.
- Thấm từ phía trong khi không thể đào ngoài: chống thấm ngược.
Mẹo: Luôn có hố thu nước và bơm chìm tự động ở điểm thấp nhất của hầm, kèm phao báo mức nước. Kiểm tra bơm trước mùa mưa vì hầm rất dễ ngập khi mưa lớn, triều cường.
Chọn đơn vị thi công tầng hầm uy tín
- Có năng lực thi công phù hợp, kỹ sư phụ trách hiện trường, đã làm hầm nhà phố tương tự.
- Có biện pháp thi công hầm bằng văn bản, nhất là phần chắn đất và bảo vệ nhà bên.
- Hợp đồng ghi rõ hạng mục, vật liệu, tiến độ, trách nhiệm khi gây hư hại nhà liền kề.
- Hỏi rõ bảo hành kết cấu và chống thấm; mỗi đơn vị có chính sách riêng.
Nếu đang chuẩn bị xây mới, nên làm việc với kiến trúc sư từ đầu; xem thuê kiến trúc sư thiết kế nhà.
Cần tư vấn thi công, sửa tầng hầm?
Đơn vị thi công khảo sát, báo giá trước khi làm; tiền được giữ an toàn đến khi bạn xác nhận xong việc.
Hotline 24/7: 0972 202 817
Câu hỏi thường gặp
Nhà phố diện tích nhỏ có làm tầng hầm được không?
Có thể, nhưng mặt tiền hẹp thì ram dốc chiếm nhiều diện tích và chi phí trên mỗi m² sử dụng cao. Nên nhờ kiến trúc sư đánh giá, cân nhắc bán hầm.
Thi công tầng hầm mất bao lâu?
Phụ thuộc độ sâu, địa chất, biện pháp chắn đất và thời tiết. Phần hầm thường chiếm thời gian đáng kể trong tổng tiến độ xây nhà; hãy hỏi tiến độ chi tiết khi ký hợp đồng.
Làm tầng hầm có cần xin phép không?
Nhà ở xây mới thường phải có giấy phép xây dựng, trong đó thể hiện tầng hầm. Hãy hỏi cơ quan quản lý xây dựng địa phương.
Hầm bị thấm sau khi xây xong có sửa được không?
Được, bằng chống thấm ngược, bơm keo vết nứt, xử lý cổ ống. Chi phí và độ bền phụ thuộc nguyên nhân thấm, nên cần khảo sát kỹ.
Bạn là thợ xây dựng?
Đăng ký nhận việc gần nhà trên Pinghandy: không đặt cọc, phí nền tảng 20% trên tiền công (không tính trên vật tư), tiền khách thanh toán được giữ an toàn và chuyển cho bạn khi khách xác nhận xong việc.
Tóm lại: thi công tầng hầm cần thiết kế kết cấu, giấy phép, biện pháp chắn đất và chống thấm ngay từ đầu; chi phí báo theo hồ sơ và khảo sát, thường cao hơn sàn thường đáng kể. Hãy chọn đơn vị có năng lực và hợp đồng rõ trách nhiệm với nhà liền kề. Đặt thợ thi công tầng hầm trên Pinghandy. Xem thêm xây nhà trọn gói.
